下面是小编为大家整理的房地产行业地产战疫系报告：寻找资产荒最优解（完整）,供大家参考。
内容目录 我们不同于市场的观点、方法及框架
....................................................................... 6 观点
.......................................................................................................................... 6 方法
.......................................................................................................................... 6 框架
.......................................................................................................................... 8 1. 资产荒下的估值洼地
9 1.1. 主要资产估值较高叠加全球降息潮，资金或面临资产荒
............................ 9 1.2. 水往低处流，地产板块或面临较好的配置机会
.......................................... 11 2. 在不确定中寻找确定性
12 2.1. 疫情后的地产投资预测：预计建安支撑地产韧性，竣工回暖；谨防竣工增速不及行业一致预期的风险
................................................................................ 12 2.1.1. 疫情前，预计新开工增速继续下行，全年增速 0.4%
....................... 18 2.1.2. 疫情前，预计施工面积同比增速略有下滑，全年增速 8.1%
........... 19 2.1.3. 疫情前，预计竣工面积同比增速将达到 12.9%
................................. 20 2.1.4.疫情前，预计建安投资将达到 7.3%-9.4%
......................................... 23 2.1.5. 疫情前，预计土地购置费增速一季度降至低位，二季度重新回升，全年增速 5.2%
................................................................................................. 24 2.1.6. 疫情前，预计地产投资同比增长 6.8%-7.1%
..................................... 25 2.1.7. 预计中维库存去化周期上升，狭义库存下降，广义库存不变
......... 25 2.2. 中央政策不动摇，地方政策小松可期
......................................................... 27 2.2.1. 中央：政策主线：“房住不炒”不动摇，应寻找密集调控政策区间的预期差
27 2.2.2. 地方：“因城施策”和“一城一策”下，地方自主性较强，小松可期
.... 29 2.3. 地产基本面：集中度提升，稳定发展促经济恢复
...................................... 32 2.3.1. 市场：二线、强三四线韧性较强，弱三四线仍有下行风险
............. 32 2.3.2. 土地：弱三四线有下行压力，各线溢价率 2019H1 达到高位后回落 .............................................................................................................35 2.3.3. 公司：销售集中度进一步提升，龙头房企低融资成本优势明显
..... 37 3. 资产荒下的最优解
38 3.1. 房企发展将逐步从杠杆驱动转向经营驱动
............................................... 38 3.1.1. 提升资金使用效率——高周转
40 3.1.2. 降低成本——把握拿地时机&控制融资成本
...................................... 41 3.1.3. 提高货值——前瞻性布局
45 3.2. 容易被忽视的投资机会——中资地产美元债
............................................. 46 3.2.1. 掘金一：土储集中于优质区域
47 3.2.2. 掘金二：财政自给率、公共预算较差省份的区域龙头
..................... 48 3.2.3. 掘金三：规模优质房企，合理筹措资金，偿债安全边际较高
......... 50 4. 风险提示
53 评级指南及免责声明
................................................................................................. 54
图表目录 图 1：地产主要指标测算逻辑
.................................................................................... 8 图 2：房企提升经营能力的关键在于“量价齐升”和“强本节用”
............................... 8 图 3：房企偿债的关键在于“刚柔并济” ...................................................................... 8 图 4：IMF 预测主要经济体实际 GDP 增速普遍将下行
.......................................... 9 图 5：降息潮来袭，全球步入货币宽松周期
............................................................ 9 图 6：发展中国家股指估值较低，A 股港股地产估值均处于低位
....................... 10 图 7：近期投资热情高涨，新成立基金份额（偏股型）创下近些年来新高
....... 10 图 8：A 股地产估值处于低位
.................................................................................. 11 图 9：19H1 主动偏股型基金房地产行业超配比例为 0.0%
.................................. 11 图 10：截至四季度，陆股通低配 1.2%
.................................................................. 12 图 11：截至三季度，QFII 低配 3.8%
..................................................................... 12 图 12：地产主要指标预测方式
................................................................................ 12 图 13：预计 2020 年新开工和竣工形成剪刀差，施工略有回落（未完全复工月的平均复工率 20%）
................................................................................................ 13 图 14：预计 2020 年地产投资增速略有回落，建安投资韧性较强（未完全复工月的平均复工率 20%）
............................................................................................ 13 图 15：从过去五年来看，年初新开工较少
............................................................ 14 图 16：从过去五年来看，年末及年初竣工较多
.................................................... 15 图 17：新开工预测框架
............................................................................................ 18 图 18：过往销售是新开工的最强指引指标，完美演绎销售→新开工→土地成 交，本轮销售预测新开工误差较大
......................................................................... 18 图 19：预计新开工增速 0.4%
.................................................................................. 19 图 20：施工面积预测模型
........................................................................................ 20 图 21：竣工预测模型
................................................................................................ 21 图 22：预计期房销售占比继续提升
........................................................................ 22 图 23：历史上看，单价与 PPI 同比增速基本一致
................................................ 23 图 24：购置费预测框架
............................................................................................ 24 图 25：土地成交价款增速领先土地购置费增速 10-12 个月，一季度增速降至低位
................................................................................................................................. 25 图 26：狭义库存继续回落，去化周期 3.1 个月 ..................................................... 26 图 27：中维库存回升，去化周期 27.2 个月
.......................................................... 26 图 28：广义库存较平稳，去化周期 45.3 个月
...................................................... 26 图 29：2016 年至今的本轮调控与以往不同，调控主要集中于融资端
............... 27 图 30：政策密集调控区间与统计局公布的 70 城房价同比增速有关
.................. 28 图 31：2018 年至今因城施策
.................................................................................. 29 图 32：一线商品住宅供求比 1.05
........................................................................... 32 图 33：二线商品住宅供求比 0.99
........................................................................... 32 图 34：强三四线城市供求比 1.07
........................................................................... 32
图 35：弱三四线城市供求比 1.12
........................................................................... 32 图 36：二、三线城市一手房房价上半年涨幅较多
................................................ 33 图 37：二线城市二手房房价韧性较强
.................................................................... 33 图 38：一线土地供求比 1.32
................................................................................... 35 图 39：二线土地供求比 1.16
................................................................................... 35 图 40：强三四线土地供求比 1.14
........................................................................... 35 图 41：弱三四线土地供求比 1.51
........................................................................... 35 图 42：一线溢价率 2019 年中达到高位后回落
..................................................... 36 图 43：二线溢价率 2019.3 达到高位后回落
.......................................................... 36 图 44：强三四线溢价率 2019.4 达到高位后回落
.................................................. 36 图 45：弱三四线溢价率 2019.4 达到高位后回落
.................................................. 36 图 46：权益销售金额集中度进一步提升，强者恒强
............................................ 37 图 47：30 名后房企美元债融资成本抬升明显
....................................................... 37 图 48：人民币债融资成本下降，各梯队差别不大
................................................ 37 图 49：19 下半年地产信托融资增速下降，18 三季度以后起地产信托平均收益率在 8%以上
.............................................................................................................. 38 图 50：本轮融资端调控主要事件
............................................................................ 38 图 51：目前非央企国企 11-30 受到杠杆的驱动更强
............................................ 39 图 52：非央企国企 TOP5 的地产公司，普遍是通过扩表跻身一线房企
............ 39 图 53：房企提升经营能力的关键在于“量价齐升”和“强本节用”
........................... 40 图 54：销售/存货比例较高的房企
........................................................................... 40 图 55：旭辉控股集团销售/存货比例高于非央企国企 TOP10
.............................. 41 图 56：旭辉控股集团拿地集中在二线及强三四线，把握拿地时机能力较强，灵活把握拿地窗口
......................................................................................................... 41 图 57：美的置业拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力.42图 58：禹洲地产拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力.42图 59：正荣地产拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力.42图 60：阳光城拿地集中在二线及强三四线，具有一定的把握拿地时机能力
42 图 61：金茂在青岛中欧国际城招拍挂拿地具备竞争力
........................................ 43 图 62：金茂在长沙梅溪湖拿地成本低于同业公司
................................................ 43 图 63：美的置业融资成本低于可比公司
................................................................ 44 图 64：中国金茂融资成本低于可比公司
................................................................ 44 图 65：美的置业 2019H1 土储主要分布在粤港澳、长江中游、长三角等核心城市群的强三四线城市
................................................................................................. 45 图 66：美的置业土储集中区域基本是人口净流入的城市
.................................... 45 图 67：30 名后上市房企美元债集中度 35.5%
...................................................... 46 图 68：30 名后上市房企美元债加权票息高达 8.5%以上
..................................... 46 图 69：Ba1 级及以下的中资房企美元债加权票息在 6%以上
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