下面是小编为大家整理的某某花园营销策划方案,供大家参考。
某某花园营销策划方案 市场篇
一､ 某某房地产市场综述: 某某区是深圳市六个行政区中的最迟成立的行政区,1997 年 10 月,国务院正式批准深圳市设立 某某区,1998 年 3 月 30 日 某某区正式成立｡她位于深圳经济特区东部,距市中心 12 公里,辖区面积 67.36 平方公里,约占深圳经济特区五分之一,区内总人口15.24 万人｡ 某某区下辖沙头角镇和 某某､梅沙两个街道办事处｡
(一)地理位置: 某某区地处深港经济合作的前沿地带,背依珠江三角洲新兴工业城市群,内外交通异常便利｡水路方面,依托 某某港海港口岸,拥有便捷的出海通道;陆路方面,南有沙头角口岸直通香港,北有疏港铁路和惠盐高速公路通往东莞和惠州,西有梧桐山双向隧道和罗沙一级公路连接市中心,东有盐坝高速公路通往大鹏半岛和惠阳｡
(二) 某某区城市规划: 深圳市城市总体规划(1996-2010)中,深圳东部被定位为高尚海滨居住区｡全区划分为三个组团:沙头角组团､ 某某组团､大小梅沙组团,建成后将成为山､海､城一体的现代化区域城市,即通过海滨区的整体综合开发,把梧桐山山体主题景观公园､城区和大鹏湾紧密的联系在一起,形成整个城市的空间特色｡城市建设遵循三结合的原则:与旅游相结合——旅游带靓环境,环境带旺地产,层层递进,逐浪推高;与高新技术相结合——建设生态型高新技术走廊,吸引大批世界级高科技机构前来设立研究开发基地;与教育相结合——建成深圳第二高级中学,国际集装箱管理学院,港人子弟校等｡
(三)市场综述: 某某区房地产市场起步较晚,且由于过去在对外推广过程中,没有形成很明确的片
区形象,因而在整个深圳房地产市场中处于被忽视的地位｡ 但随着特区内可开发用地的减少､ 某某滨海物业的片区形象深入人心及政府对房地产开发的支持,有越来越多的开发商开始选择 某某进行地产项目的开发, 某某正成为深圳市房地产开发的热点区域｡ 通过多年的发展,罗湖及福田可出让的土地量越来越少,且开发成本高企,很难满足日益增长的市场的多方面需要｡在这一情况下,为满足市场对物业的需求,开发商们纷纷把目光投向了同处关内但房地产市场发展不够成熟的南山和 某某,目前,香港新世界､中信地产､万科地产､中海地产等知名品牌地产开发商均入驻 某某,这为 某某房地产市场的发展成熟带来了契机｡众多开发商的入驻使 某某房地产开发的质素､规模及推盘数量都较以往有了很大的提高,而大量新盘靓盘的推出对凝聚片区人气､提升片区形象具有非常大的推动作用｡ 尽管深圳是一个滨海城市,但如果想真正领略深圳滨海城市的丰采,就必须跨越梧桐山进入深圳的东部—— 某某｡近两年, 某某区充分利用其滨海城区的优势,加紧营造以海洋为主题的特色旅游,明思克航母世界､大梅沙海滨公园､小梅沙海洋世界等旅游景点与秀美壮丽的海滨景色浑然一体,形成了独具魅力的“黄金海岸”旅游大环境｡依托这一海洋主题, 某某房地产市场以滨海物业为主打方向,开发商们在物业规划及对外宣传方面也统一了口径,明晰了“蓝色 某某”的片区定位,而滨海风情对于众多的白领置业者具有很强的诱惑力,这为 某某的房地产开发提供了强有力的市场支撑｡ 某某房地产的发展离不开政府的大力支持｡为了带动 某某房地产的发展, 某某区的政府部门做了大量的工作,例如,2000 年下半年以来,在国土局 某某分局的组织下进行了一系列“蓝色 某某”的猛势宣传,引起了全市人民对 某某房地产市场的极大关注;适当地扩大沙头角填海造地面积;加快了旧村改造的步伐;为了改善区内的生态居住环境,政府把工业区迁移等等,这都为 某某房地产市场的发展创造了条件｡ 尽管如此, 某某房地产市场的发展依然有其不容忽视的弱点,交通问题是阻碍其进一步发展的一个最大的瓶颈,这主要表现在 某某区距离市中心区较远,梧桐山隧道的收费过高等;另外,区内人口少,内部消化困难也是阻碍其发展的一个重要原因｡不过可喜的是梧桐山盘山公路改造工程已于年初动工,有望年内完工,届时过往车辆将以小汽车为主,货柜车及大型客车将不予通行,此举可有效缓解梧桐山收费隧道的瓶颈压力,改善交通对房地产开发造成的阻力｡同时,随着深圳第二次创业计划的实行,将会有越来越多的人来深圳工作､生活,这将为 某某房地产开发带来更多的潜在客户群｡ 综上所述可以看出, 某某已经具备了房地产开发的各方面有利条件,正循着健康的发展道路前进着,我们有理由相信深圳房地产市场的下一个热点将会在 某某出现｡
二､ 某某区房地产开发现状: 某某区房地产市场通过多年的发展,在物业开发的户型､价格､客户构成等方面都有其自身的特点,了解这些特点对项目的成功开发具有非常大的帮助｡
(一)户型: 通过我司市调人员对 某某区各楼盘户型的调查,获得了 某某区房地产市场总体户型结构比例,如下表: 户型 公寓及一房 二房 三房 四房 五房及复式 面积(㎡) 25-55 55-90 80-120 120-140 140 以上 比例 10% 20% 40% 20% 10% 由表中可以看出,三房是 某某房地产市场的主力户型,其次就是两房及四房｡这与 某某置业者的家庭结构及人员构成有关,根据可靠的调查资料显示, 某某置业者主要由三口及三代之家组成,因而导致了 某某物业开发以二房､三房､四房为主｡ 大户型及复式户型占到了整个户型比例的 10%,几乎与深圳市中心区持平,这主要是因为该区域拥有良好的生态环境及优美的山海景观,为大户型住宅的开发提供了非常有利的条件｡ 单房及一房一厅在该市场占 10%,这主要是因为该区以工业为主,公司白领较少,因而租赁市场缺乏有力的市场支撑,导致小户型市场空间过小,特别是纯粹用于投资的 20多平米的单身公寓空置情况比较严重,如:东部阳光､东埔福苑等｡
(二)价格: 某某房地产市场的价格存在较大的落差,总体来看处于 3500—12000 元/㎡,价格落差的地域特征非常明显｡ 沙头角的房地产市场均价大致在 6000 元/㎡左右,可媲美福田中心区的房地产价格,这主要是由于该区域开发较早,各方面的配套比较齐全,交通相对比较便利,商业氛围较佳,且未来的发展潜力巨大,从而为该处的房地产价格提供了有力的市场支撑｡ 某某街道办事处辖区的房地产价格是 某某区最低的,大致徘徊在 3500 元/㎡左右,造成这一情况的原因在于该区域开发较慢,生活配套不足,人气不旺,导致了区域内房地
产开发缺乏市场支撑,价格难以走高｡ 梅沙区域的房地产价格为 某某最高在 7500——12000 元/㎡之间,与深圳市繁华地段的物业价格相比亦有过之而无不及｡这主要是因为该区域依托其得天独厚的自然资源优势,在物业开发上走高档旅游度假物业的路子,且获得了市场较高的认同｡
(三)客户构成: 由于 某某独特的地理位置,因而其房地产市场的客户群以区内的客户为主;其次,由于临近香港,且区内有很多港人开厂经营,因而也吸引了部分香港客户前来置业;第三,“产权式酒店”概念的推出,吸引了部分投资客户前来置业;第四,由于区内自然生态环境优秀,也吸引了部分高级白领及金领前来置业,作度假休闲之用｡ 具体客户构成主要有以下几类: 1､ 某某原居民; 2､区内公司工厂的管理层; 3､在 某某从事经营活动的商人; 4､来往深港两地的香港人､退休养老者､深港家庭; 5､注重生活品质的高级白领､金领阶层; 6､投资客户｡ (四) 某某区房地产市场发展的特点: 某某的地理条件决定了它在深圳八九十年代第一创业中不能成为城市建设的重点,一次创业中主要以发展工业､商业､金融､贸易为主, 某某的地势崎岖不平,可利用的平坦土地资源很少,而且对外交通不畅,所以 某某区经济的规模发展受到非常大的限制,房地产业则表现更为突出,目前 某某区房地产的整体开发水平与其它各区相比还有较大的差距,具体说其房地产存在着下列特征: (1)市场供给量小,主要针对本区和香港两块市场,市场需求相对较小; (2)开发规模属中小型,建筑面积一般在 5 万 M2 以下,缺乏大社区的开发; (3)主要以开发 85M2以下的中小户型为主,这与与香港人喜欢中小单位的置业特点有关,此外也是一般白领的置业首选; (4)区域未有一定的价格形象, 某某新区因市政配套滞后而价格较低,均价仅有3500 元/M2 的水平,沙头角物业均价约为 5200 元/M 2 ,最低价为 3600 元/M 2 ,最高则由海天
一色创下的复式房 14000 元/M2 的天价,差距很大; 附 某某区目前在售物业基本情况 项目名称 位置 规模 户型面积(*号为主力户型) 价格 小区配套 社区配套 发展商
南 方明 珠花园 东海大道南侧明珠大道以北 总占地10.4 万 M2 ,二期占地3.3 万 M2 ,建筑面积4.9 万 M2 ,由三栋小高层和六栋多层组成 *1×2×149-56M2 *2×2×180M2 *3×2×191M2
多层价格3138-3338元/M2 ,均价3200 元/M2
中心花园､幼儿园､戏水池､网球场､商场 位于 某某新 区 规 划区,目前生活不便利
某某港 房地 产开 发公司 东 海岸 天利 明园 东 海大 道后 方陆 城9#C区 规划占地面积 4 万 M2 ,一期总建筑面 积16586.91M2,由两座十三层塔楼组成 单房39M2 1×146M 2 *1×257M2 2×169-71M2 2×282M 2
3500-4500元/M2 ,均价3950 元/M2
底 层 商铺 ,( 规 划中有泳池､会所) 同上 深 圳天 源通 利房 地产 开发 有限 公司 东部阳光 深 盐路 北侧 占 地 面 积20320M2 , 建筑 面 积55833M2 , 由七栋带电梯小高层组成 1×241M2 *2×255-70M2 *3×280-89M2 5×3185M 2 跃式四五房 125-153M2
3600-4600元/M2 ,均价4100 元/M2
大型超市､幼儿园､保健中心､中庭花园､亚热带园林式泳池､羽毛球场､阅读室及儿童会所等 农贸市场､海山公园目前周边生活便利程度一般 深 圳市 大禹 投资 发展 有发 公司 东埔福苑 沙盐路与公园路交汇处 占 地 面 积6492M2 ,建筑 面 积31424M2 , 由16､19 层两栋建筑组成 *公寓26M2 *1×136M 2 2×267-71M2 3×285-91M2
4600-7100元/M2 ,均价5250 元/M2
底层商场､裙楼设空中花园 周边生活一应俱全,菜市场､超市､小学､邮局､银行举步可达 深圳市东埔实业集团有限公司 海天一色雅居 临海路 由三栋高十层的精品住宅组成,建筑面积18700M2
1×243-48M2 2×260-66M2 *3×2×280-113M2 复式 120-214M2
5600-7800元/M2 ,均价复式 9100-13600 元/M2
底层超市､简单会所 周边属新开发片区,目前生活不便利 中 信集团 翠堤雅居 新填海区 占地 6342㎡,建筑面积 12800㎡,2 栋 9三房 129 ㎡ 四房 144 ㎡ 均价 6600 元/㎡
位 于 新 填海区,生活较不便利,但 海 涛 小深 圳市 东埔 实业 集
层 五房 167 ㎡ 学 近 在 咫尺 团 有限 公司
碧海蓝天明苑 深盐路与海涛路交汇处 占地 11202㎡,建筑面积 76314㎡,3 栋 32层 二房 64-67 ㎡ 三房 84-98 ㎡ 四房 133-137 ㎡ 五房 176-179 ㎡ 六房 197-271 ㎡ 均价 5400 元/㎡
周 边 生 活一应俱全,菜市场､超市､小学､邮局､银行举步可达 深 圳市 东埔 实业 集团 有限 公司 水云间 大梅沙海滨公园旁 占地4196.8 ㎡,建筑面积18363 ㎡,1栋 12 层 复式一房一厅 55㎡ 二房一厅 70 ㎡ 均价 7500 元/㎡
靠 近 大 梅沙 海 滨 公园,生活配套不便利 深 圳祥 祺房 地产 开发 有限 公司
某某区总体户型结构如下表 户型 公寓及一房 二房 三房 四房 五房及复式 面积(㎡) 25-55 55-90 80-120 120-140 140 以上 比例 10% 20% 40% 20% 10%
三､ 某某区房地产发展走势: 总的看来, 某某房地产的前景是非常看好的,根据深圳市城市规划, 某某将建设成为代表深圳的､全国首屈一指的滨海旅游城, 某某新区和沙头角将凭借其无与伦比的自然条件优势建设成为蓝色滨海住区,随着梧桐山隧道的解冻和东部大通道的开通, 某某房地产将会其房地产走势如下: 1､开发类型方面表现为两大类,一是 某某新区和沙头角以吸纳住家为主,二是梧桐山风景区和东部沿海区开发渡假类物业(酒店､别墅､休闲疗养所等等); 2､整体价格有逐年提升的表现,沙头角镇的价格将较为平稳,东部风景区高价物业的开发是提升整体价格的主要原因; 3､除本地需求外,香港人将在一段时期内成为本区房地产的主要客户来源,市内的消费者对本区的认知度还有待提高,如果交通问题得到及时改善并在区域宣传方面下足功夫,则这个时期不会太长;
营销策划篇
一､项目概况 1､项目简介 某某花园位于沙头角公园路与金融路交汇处,一期已建成两栋 17 层商住楼,二期拟建一栋 33 层高的商住楼,1—2 层为商场,3—33 层为住宅,共 224 套住宅,其中平面 200套,复式 24 套,主力户型为 90 平方米以上的三房二厅｡ 建筑技术指标 占地面积:3064.6M2
总建筑面积:---M2
其中计入容积率面积:---M2
不计容积率面积:2540.4M2
建筑容积率:--- 建筑覆盖率:50% 栋数:1 栋 层数:33 层 停车位:70 个 2､项目周边配套情况 (1)购物场所:新一佳､沙头角商场､7-ELEVEN､临街服装店､中英街等 (2)菜市场:沙头角肉菜市场 (3)邮政:邮电局 (4)医疗卫生:田心门诊､崇德堂药店､一致药店 (5)文体娱乐:沙头角影剧院､体育中心､东和公园 (6)金融政券:中国银行､工行､农行､建行､招行 (7)文化教育:田心小学､沙头角中学 (8)酒店餐饮:海山宾馆
(9)交通: 中巴\ 大巴\ 二､项目综合评价 1､SWQT 分析 (1)S 优势聚焦 A 深圳二次创业为 某某房地产的发展带来一个暂新的时代｡2001-2005 年将是深圳市开始二次创业着手高起点规划的第一个五年计划,深圳将朝着国际化大都市大步迈进, 某某被明确定位为以港口､旅游为两大支柱产业的滨海旅游城,...
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