下面是小编为大家整理的对于盐城市实施城市有机更新指导意见(试行),供大家参考。
对于盐城市实施城市有机更新的指导意见（试行）
（送审稿）
实施城市更新行动，转变城市发展方式，是中央和省关于推动城市高质量发展的重大决策部署，对加快推进“四新”盐城建设、提升城市品质和城市竞争力具有重要意义。为统筹推进城市有机更新，根据《盐城市加快开展城市更新工作的实施意见（试行）》要求，现提出以下指导意见：
一、主要更新路径 城市有机更新以保留保护为主，遵循规划引领，结合建筑质量、风貌和更新需求，坚持民生优先、决策共谋、共建共享，对更新单元内的要素进行分类梳理，通过“留、改、拆”三种方式，统筹推进片区综合有机更新。
1.老旧小区综合改造。按照《盐城市“十四五”城镇老旧小区改造规划》要求，围绕“基础类、完善类、提升类”改造内容，完善小区供水、供电、消防、通信等市政配套基础设施；利用小区现状房屋和公共空间补充便民化、适老化、无障碍等公共服务设施；利用空地、拆违腾退用地等增加停车位、充电设施、文化
— 2 — 休闲健身设施、物业用房等便民服务设施；鼓励有条件的楼栋依法依规加装电梯；鼓励社区增设专项服务设施和智慧社区建设。
2.棚户区改造。按照棚户区改造计划，对于成片的年久失修的棚户区（危旧房、城中村）等实施征收拆除，鼓励集中连片开发建设。对于不成片的棚户区（零星危房、低效用地建筑物）可实施征收拆除，有保护修缮价值的建筑可通过结构加固进行整治改建；零星小地块优先解决周边不足的配套设施，如停车场、口袋公园、公厕等。
3.老旧街区改造。老旧街区改造立足解决现实矛盾，实施保护性修缮和恢复性修建，改善街区秩序，消除安全盲区，优化慢行交通，不断激活丰富街区发展业态；鼓励传统商圈调整产业结构、优化商业业态、创新营销模式、激发消费潜力，有效增加服务消费供给；扩大街区公共空间规模，提高街区公共空间品质和服务质量，带动街区整体更新；强化历史文化名镇保护，推动历史建筑和空间当代活化利用，保持传统格局和历史风貌。
4.老旧厂区改造。充分挖掘工业遗存的历史文化和时代价值，引导利用老旧厂区优先发展新基建、科技创新和高精尖产业、文化产业、现代服务业等国家和本市支持的业态；鼓励利用老旧厂房补充公共服务设施；鼓励老工业厂区通过更新改造或用地置换的方式实施规划，增加道路、绿地、广场、应急避难场所等设施，促进建筑活化利用和人居环境改善提升。
5.老旧建筑更新。鼓励老办公楼、老商业设施等老旧建筑升
级改造、变换功能、提升活力，发展新业态；老旧建筑利用旧建筑的原有空间，可以依法依规增加消防楼梯、电梯等设施，实现对原有建筑空间的动态保存，外立面尽量采用原材料和原工艺进行原貌更新改造；鼓励对具备条件的地下空间进行复合利用。
6.其他更新路径。鼓励对城市公共空间进行改造提升，为城市发展提供配套产业和服务业态，完善或增设教育、医疗、道路体系、绿化公园等设施，优化提升城市功能。
二、配套支持政策 （一）规划政策 1.简化城市更新规划方案编制方式。针对部分更新项目存在地块小、分布散、配套不足的实际情况，在符合国土空间规划、保障公共利益和安全的前提下，可结合实际编制城市更新方案，方案中包含容积率、建筑密度、绿地率等规划控制指标（含老旧厂区、厂房更新改造规划），报市政府同意。
2.优化城市更新规划方案审批流程。对于整治提升类和改建完善类城市更新项目，在保障公共利益和消防、安全的前提下，可考虑用地性质兼容和增加建筑容量等。突破控制性详细规划要求的，可先编制城市更新片区方案调整报告（等同于控规调整报告），经过专家论证和部门技术审查、向社会公示无异议，并报市政府批准后，同步调整控制性详细规划内容。
3.鼓励地上地下立体开发。城市更新项目要科学利用城市地下空间资源，在确保安全的前提下，坚持先地下、后地上进行立
— 4 — 体空间的开发利用。除地下空间不宜开发的情况外，地下空间土地使用权在符合相关规划的情况下可单独出让，也可结合该项目土地使用权一并出让。
（责任单位：市自然资源和规划局）
（二）土地政策 1.盘活利用低效用地。鼓励通过收购相邻多宗低效利用地块进行集中改造开发参与城市更新，由各区政府（管委会）主导实施，先期进行土地拆迁整理、完善配套公共设施，土地整理达到净地上市条件后，按城市更新规划方案确定的用途组织实施。在符合相关规划前提下，经市政府批准，利用现有房屋和土地，发展文化创意、科技研发、健康养老、医养结合、工业旅游、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态产业，可继续按原用途和土地权利类型使用土地过渡期政策，过渡期为 5 年。
2.优化利用城市边角地。不具备独立再开发利用条件，且单宗用地面积不超过 3 亩，可与周边相邻土地统一规划再开发的，或原则上单宗用地面积不超过 3 亩、累计不超过城市更新项目用地总面积 10%的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），符合城市更新规划方案的，经市政府批准后，可以协议出让方式供地。
3.盘活历史遗留毛地项目。对历史遗留“毛地出让”项目，土地受让人不具备开发建设能力，经协商愿意由新的主体（含国有企业）开发建设的，报经市政府批准后，可直接变更土地受让
人；也可由原受让人成立控股不小于 51%的项目子公司，报经市政府批准后，直接变更受让人至项目子公司；确无开发能力和意愿主体的历史遗留毛地项目，可由土地储备机构收购或收储并整理为净地后，重新挂牌出让。
4.灵活土地供应方式。结合土地使用现状和城市更新项目的客观需要，综合运用设定条件或带方案挂牌出让、协议出让、划拨以及签订补充协议调整土地利用条件等多种方式，保障城市更新项目依法合规用地。
按照过渡期政策利用存量房屋和土地的，过渡期满后可按新用途、协议出让方式办理用地手续（划拨决定书等约定或国家有关规定、改变用途需回收的除外）；其中符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地； 老旧小区改造涉及利用小区内部存量房屋或者土地等建设公共服务用房和设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续；利用小区内空地、荒地及拆除违法建筑腾空土地等加装电梯和建设各类公共服务设施和便民设施的，不增收土地有偿使用价款；在居住小区外公共区域建设公共服务设施、便民设施的（属于城市基础设施用地），可以划拨方式供地； 住宅、商业等经营性用地，符合公开出让条件的，根据审定的规划方案，以院落和幢为单位，可采取带方案挂牌方式供应； 以院落或宗地为单位，符合城市更新规划方案、且更新后建筑总容量未超过更新前建筑容量的，可不调整土地有偿使用价
— 6 — 款，超过更新前建筑容量的，以签订补充协议、补缴土地出让金方式完善用地手续（增加部分为公共服务设施、便民设施除外）； 由各类主体实施搬迁、收购、整理并有保留建筑物的项目，需要调整土地用途的，在符合规划的情况下，可按带保留建筑物、带方案挂牌出让方式供地。
有历史保护建筑、近现代保护建筑和文物保护要求的项目，可以带保留建（构）筑物实施定向挂牌、带方案挂牌或招标方式供地。
5.复合利用土地性质。经批准列入计划的城市更新项目，按照城市更新评估要求，在增加公共服务设施的前提下，允许商业、办公、科研等规划用地性质兼容利用；新供应土地项目，按主用途实施供应；现有城市更新项目增加兼容用途的，可以协议出让方式办理用地手续。在满足公共服务设施配建的前提下，商业、办公以及符合区域转型要求的工业和仓储物流用地，可全部或部分用于建设政策性租赁住房。
（责任单位：市自然资源和规划局）
（三）资金支持政策 1.加大信贷支持力度。
一是引导政策性银行加大信贷资金投入。发挥政策性信贷资金长期稳定、额度大、成本低的优势，强化对城市更新项目金融服务的持续性、稳定性。加强与政策性银行的合作，重点加大对城市基础设施建设、棚户区改造、老旧小区改造、管网管廊设施、
市政公用设施数字化改造等更新项目的支持力度。（责任单位：市地方金融监管局、盐城银保监分局）
二是引导商业银行加大对重点项目信贷支持。充分利用商业银行现有的城市更新贷款政策，加强城市更新试点项目融资对接，探索建立可复制的城市更新贷款模式，有效解决城市更新项目银行贷款资源。支持大中型商业银行加快开发城市更新贷款产品，有效拓宽城市更新贷款来源渠道。鼓励商业银行间开展银团贷款。（责任单位：市地方金融监管局、盐城银保监分局）
三是全力争取保险资金支持。发挥保险资金融通桥梁作用。保险资金规模大、期限长、来源稳定，是城市更新项目资金的重要来源。建立保险资金服务城市更新的会商机制。引导保险机构积极向上级公司推介，强化与项目实施主体之间的融资对接，信息共享，鼓励支持保险资金投资城市更新项目。（责任单位：盐城银保监分局）
2.积极争取上级专项资金。对符合国家专项债券发行规定的城市更新项目最大限度争取专项债券资金，有效补充更新项目资金。做好中央、省各类专项补助资金的申报。市、区人民政府及管委会应当安排资金统筹，对老旧小区改造、棚户区改造以及涉及公共利益的其他城市更新项目予以支持。（责任单位：市发改委、市财政局、市住建局）
3.争取基础设施不动产投资信托基金（REITS）试点。筛选符合条件的城市更新项目，积极推荐争取纳入国家基础设施领域
— 8 — 不动产投资信托基金 REITS 试点项目库，发行 REITS 产品募集城市更新项目资金。（责任单位：市发改委）
4. 支持发行债务融资工具募集资金。鼓励符合条件的项目实施主体在交易所和银行间市场发行各类债券募集资金。探索开展城市更新项目债权资产、收益权资产、不动产资产为主的资产证券化资金募集业务。（责任单位：市发改委、市财政局、市地方金融监管局）
（四）税收政策 更新项目符合国家、省有关规定的，享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策，并优先用于更新项目。纳入市更新计划的项目，符合条件的，可享受相关税费减免政策。同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，属于政府回收房产、土地行为的，按相关税收政策办理。拆除重建类项目既列入城市更新计划，又列入房屋征收计划的，按照棚户区改造现行政策执行。对搭配了平衡地块（原则上不跨区）的项目，平衡地块与项目地块基本同步开发的，符合相关规定的，可合并计算开发收入，合并计算税费。（责任单位：市税务局）
（五）行政审批政策 探索试行“容缺”机制，设立城市更新项目行政审批绿色通道，优化施工图（含消防）审查、招投标手续、施工许可审批、项目竣工备案等办理程序，合理压缩审批时限；提前介入质量、安全监督。及时研究棚户区改造房屋征收补偿方案、园林绿化、
水电气暖等基础设施方案，统筹协调前期手续和建设等相关工作。纳入城市更新实施计划的项目，实施内容同时涉及前期土地整理及后期开发建设的，在项目启动前，可整体合并办理立项等手续至实施主体名下。（责任单位：市行政审批局、市自然资源和规划局、市住建局）
（六）不动产登记政策 对宗地范围内建筑物、构筑物等房屋拆除重建的，新建工程竣工验收后，权利人可持建设工程规划许可证、建设工程已竣工证明等材料，申请办理新建不动产的首次登记。征收后经确认保留的合法建筑，可在建设用地使用权有偿使用合同中载明，由受让方申请建设用地使用权及房屋所有权首次登记；也可划定用地四至范围，经测绘调查，依申请登记至征收主体指定的市、区属国有平台。土地用途和房屋使用功能以自然资源和规划部门的确认文件为准。（责任单位：市自然资源和规划局）
（七）其它政策 电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。（责任单位：电力、自来水、燃气、通讯等企业）
三、工作要求 （一）强化组织领导。城市有机更新工作在市政府领导下，各区政府、管委会具体负责牵头组织实施，各区政府、管委会要落实好城市更新改造计划和相关方案编制，依法组织开展拆迁安
— 10 — 置、建设管理等工作，维护社会稳定。
（二）加强协同推进。市有关部门要建立协同联动机制，加强政策创新，深化放管服改革，支持各区推进城市有机更新工作。市发改委、市财政局、市自规局、市住建局、市行政审批局、市税务局等相关行业行政主管部门根据各自职责，履行好行业管理范围内城市更新工作的指导、管理和监督职责。
（三）注重舆论引导。各区和相关部门要充分运用传统媒体与新媒体，多角度、全方位宣传和展示城市有机更新的重要意义，加强对各级各类人员的业务培训，做好政策解读和辅导，及时回应社会关切的重要事项，为顺利推进城市更新营造良好氛围。
各县（市）城市更新工作可参照执行。
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